은퇴를 앞두고 있는 제가 주택연금에 가입하면 매달 얼마를 받을 수 있는지 계산을 해보고 노후를 준비를 해보고자 합니다. 현재 55세이고 조기에 은퇴할 예정으로 시가 5억 원 아파트를 소유하고 있지만, 노후 준비가 전혀 돼 있지 않아 생활비가 걱정입니다. 주택연금에 가입한다면 매달 수령액이 얼마나 되는지 궁금해서 정리를 해보도록 하겠습니다.
23년 현재 주택연금을 이용 중인 평균 연령층은 72세이며 평균 월지급금액은 112만 원이고 평균 주택가격은 345백만 원으로 알려져 있습니다. 부부 중 연소자 기준으로 총 가입자수 97,658명이 이용주인 연금주택 신청 방법 및 수령액이 과연 나는 얼마나 될까 알아보는 시간입니다. 물론 서울경기가 월 100만 원이 평균이 넘고 기타는 100만 원 미만으로 수령 중에 있습니다.
주택연금은 만 55세 이상인 사람이 본인의 주택을 맡긴 뒤 평생 또는, 일정 기간 연금을 받을 수 있는 제도입니다. 연금 책정 기준 주택의 가격을 시가 기준 9억 원에서 12억 원으로 상향하며, 월 수령액도 최대 193만 원으로 상승을 해서 주택가격이 높을때 신청하면 좋은 노후를 준비할 수 있는 방법 중의 하나입니다.
우리나라 사람들은 부동산 외에 노후를 지탱할 별 다른 소득원이 없는 경우가 많아서 국가가 저와 같이 은퇴를 앞둔 사람들을 위해 만든 제도가 주택연금인데요 살고 있는 집을 담보로 맡기고 매달 연금을 받을 수 있게 해 주거와 생활 안정을 동시에 지원하기 위한 제도여서 어찌되었던 노후를 보낼 방법을 찾는 분들에게 주택연금 제도가 유용해 보입니다.
몇 가지 단점도 있지만 어쩔 수 없는 경우는 저는 이용을 해 봐야 할 상황이라 정리를 해 봤습니다. 먼저 주택연금 제도가 아직 무엇인지 모르는 분들을 위해서 설명을 드립니다.
주택연금이란?
주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도로 부부 중 한 명이라도 만 55세 이상이고, 공시가격 9억 원 이하의 주택 또는 주거 용도의 오피스텔을 소유하신 분이라면 누구나 이용할 수 있고 다주택자인 경우에도 부부 소유주택의 공시지가를 합산한 가격이 9억원 이하이면 신청을 통해 퇴직 후 월급을 내가 가지고 있는 주택을 담보로 연금을 받는 제도입니다.
🌈 주택연금 가입 기준 : 가입연령 및 주택가격 기준
1. 가입 자격 조건은 부부 중 1명이 만 55세 이상이고, 부부 기준 소유한 주택의 공시지가가 9억 원 이하여야 합니다.
현재 55세이라서 공시지가 9억 원 이하 주택을 소유한 저의 경우는 주택연금에 가입할 수 있습니다.
그리고 알아보니 다주택자라도 주택 합산 가격이 9억 원 이하라면 역시 가입 가능하다고 합니다. 9억 원을 초과한 2 주택자의 경우라도 3년 이내에 1 주택을 팔면 가입이 가능한 연금주택이라 이 부분은 솔직이 단점이기도 하고 장점이기도 해 보입니다.
- 가입연령 등 : 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민인 경우
- 주택보유수 : 부부기준 공시가격 등이 9억 원 이하 주택소유자(다주택자라도 합산 가격이 9억이하면 가입 가능, 공시가격 등이 9억원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 처분 시 가입 가능)
- 대상주택 : 주택, 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
- 거주요건 : 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제로 거주지(주민등록전입)로 이용 중인 경우
- 채무관계자 자격 : 채무관계자(가입자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 가입 가능(치매 등의 사유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 성년후견제도를 활용하여 가입 가능)
그냥 다 가입을 시켜주지 말이지 이게 멉니까? ^^ 그래도 국가가 보증하는 제도라서 평생 수입걱정을 안 해도 된다라는 점에서 큰 장점이고 둘 중에서 한 명이 먼저 사망을 하더라고 남은 분이 돌아가실 때까지 최소한의 월급을 받는다고 보시면 됩니다.
2. 주택가격 선정기준 방식
주택가격 선정방식은 주택연금 월지급금을 정할 때 기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용을 받으며 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB 국민은행 시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용됩니다.
두 번째로 중요한 가입자의 연령 연령은 부부 중 나이가 젊으신 연소자 나이를 기준으로 합니다. 주택연금 월지급금은 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 많아지게 되고, 연령이 낮을수록 월지급금이 줄어드는 방식입니다.
🌈 주택연금 예상 월 수령금액 산정방법
주택연금 예상 수령을 많이 받으려면 무엇보다 중요한 것이 바로 담보주택 가격 평가입니다.
가입하려면 먼저 한국주택금융공사에 보증신청을 하면 되고 한국주택금융공사가 보증심사를 하고, 자격 요건, 담보 주택 가격을 평가하게 됩니다.
그리고 심사 후 한국주택금융공사가 보증서를 금융기관에 발급하면, 금융기관은 가입자와 대출거래약정을 체결하고 주택연금대출을 실행하는 절차로 진행이 됩니다.
가입자 입장에서는 담보주택의 가격평가가 중요하다고 알려져 있습니다. 주택연금 가입 후 월 수령액은 가입한 시점의 주택가격에 비례하기 때문입니다.
현재 주택의 가격평가가 5억 원이라고 한다면 5억 원에 비례해서 지급액이 책정이 되는데요 혹시 주택 가격의 평가를 한국주택금융공사를 믿지 못하겠으면 다른 감정평가기관에 의뢰할 수도 있습니다.
주택연금 월 지급액은 도중에 주택가격이 오르면 더 받을 수 없기 때문에 평가를 잘 받아야 합니다. 반대로 주택가격이 하락한다 해도 덜 받지는 않으니 이 부분도 장점 단점이 되겠습니다. 최근 주택가격이 내려간 상태라서 고민이 됩니다.
하지만 최근 벌써 가격이 1억 이상 떨어진 상태라 그전에 미리 받았어야 하는데 하는 아쉬움이 있습니다.
🌈 주택연금 지급 방식 유형 및 수령액
지급 방식과 유형에 따른 월 수령액이 얼마나 되는지 정리를 해보는데요 수령액은 아래 2가지에 따라 받는 금액이 달라집니다.
1. 주택가격에 따라 금액이 달라짐
2. 55세 가입, 60세 가입했는지 따라 달라짐
주택가격 외에 지급액을 결정하는 변수는 또 있습니다. 55세에 가입했는지 60세에 가입했는지 등 가입 나이에 따라서도 달라집니다. 지급 방식과 유형에 따라서도 월 수령액은 다릅니다. 주택연금 가입자들의 대부분이 종신지급방식(정액형)이나 확정기간혼합방식을 선호하므로 두 가지 유형에 따른 월 수령액을 비교해 보겠습니다.
다음은 샘플로 주택연금 수령액이 얼마나 되는지를 계산해 보겠습니다. 기준은 55세 5억 원 주택을 보유한 경우입니다.
만약 55세 5억 원 주택 가입자라면, 종신지급방식(정액형)은 매달 76만 7000원을 받을 수 있고 확정기간 혼합방식을 선택한 경우는 20년 확정일 때 97만 원을, 25년 확정이라면 85만 4000원을 받게 됩니다. 60세에 가입했을 경우는 종신지급방식이면 1,039,000원을 받게 되고, 확정기간 혼합방식을 선택을 하게 되면 20년은 1,247,000원, 15년은 1,507,000원을 받을 수 있습니다.
◼️종신지급방식(정액형)
- 55세 가입 시 - 765,000원
- 60세 가입시 - 1,039,000원
◼️확정기간 혼합방식
55세 가입시
- 25년 - 854,000원
- 20년 - 970,000원
60세 가입시
- 20년 - 1,247,000원
- 15년 - 1,507,000원
위 내용을 표로 정리하면 아래와 같습니다. (담보 주택 가격 5억 일 경우)
| 가입시기 | 종신지급방식 - 정액형 | 확정기간 혼합방식 | |
| 55세 가입 | 765,000 | 25년 | 854,000 |
| 20년 | 970,000 | ||
| 60세 가입 | 1,039,000 | 20년 | 1,247,000 |
| 15년 | 1,507,000 | ||
더 자세한 내용은 HF 한국주택금융공사 홈페이지(https://www.hf.go.kr/)에서 주택연금> 예상연금조회 기능을 이용하면 손쉽게 확인할 수 있습니다.
좀 더 자세하게 알아보겠습니다.
지급방식은 총 6가지에서 선택을 하게 됩니다.
월지급금 지급방식 (총 6가지)
1. 종신방식 : 월지급금을 평생 동안 지급받는 방식으로 인출한도는 (대출한도의 50% 이내)를 설정하느냐에 따라 종신지급방식과 종신혼합방식으로 2가지에서 선택을 할 수 있습니다.
2. 확정기간방식 : 연금주택 진행하고자 하는 고객이 선택한 일정기간(10~30년) 동안만 월지급금을 지급받는 방식입니다.
3. 대출상환방식 : 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 평생 동안 매월 연금형태로 지급받는 방식입니다. 초반에 자녀들을 위해서 목돈이 필요한 경우에 사용하면 좋은 방식입니다.
4. 우대방식 : 부부기준 2억 원 미만 1 주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식 인출한도(대출한도의 45% 이내)를 설정하느냐에 따라 우대지급방식과 우대혼합방식으로 구분이 되는 방식입니다.
위해서 두 번째 확정기간방식은 부부 중 연소자가 만 55~74세인 경우에만 선택이 가능합니다.
월지급금 지급유형 (3가지)
1. 정액형 : 집값이 하락해도 평생 동안 월지급금의 변화가 없는 방식으로 월지급금 방식을 확정기간방식, 대출상환방식, 우대방식으로 선택을 한 경우 월지급금 지금은 정액형만 선택이 가능합니다. (살짝 복잡스러움)
2. 초기증액형 : 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년 중에서 선택) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식입니다.
3. 정기증가형 : 처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식입니다.
연금주택 목돈 인출 가능 총금액 비율
최대인출한도 가입자의 연령과 대상주택 가격에 따라 목돈을 초반에 받을 수 있는데요 목돈으로 인출할 수 있는 총금액이 지급방식, 지급유형에 따라 한도가 조금씩 다르게 목돈을 초반에 사용이 가능합니다.
1. 종신방식 및 확정기간방식 : 대출한도의 50%까지 가능하며 확정기간방식의 경우 의무설정인출한도(대출한도의 5%)에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월지급금 지급종료 후에만 사용 가능하도록 설계가 되었습니다.
2. 대출상환방식 : 대출한도의 90%까지 가능합니다.
3. 우대방식 : 대출한도의 45%까지 가능합니다.
종신지급방식을 기준으로 보면 55세에 5억 원의 주택을 소유한 경우 월 75.6만 원 정도 주택연금을 수령이 가능하고 저의 경우는 8억대 아파트라서 만약 55세부터 받는 경우면 120만 원 조금 넘게 받으면서 생활을 할 수 있습니다. 하지만 60세 퇴직연령에 받게 된다면 160여만 원의 주택연금을 월단위 받을 수 있게 됩니다.
노인복지주택을 소유한 경우라면 55세 기준 5억 시세일 경우 61만 원을 월 수령액으로 받게 되는데요 일반주택과 비교하여 보니 14만 원을 덜 받게 됩니다.
그리고 가입가능한 노인복지주택 리스트는 아래 참고 바랍니다.
- 서울시니어스타워 강남타워 서울특별시 강남구 자곡로 100-2(자곡동 631)
- 후성누리움 서울특별시 강동구 명일로 135(둔촌동)
- 서울시니어스타워 가양타워 서울특별시 강서구 화곡로 68길 102(등촌동)
- 서울시니어스타워 강서타워 서울특별시 강서구 등촌3동 669-1(공항대로 315)
- 상암 카이저팰리스 서울특별시 마포구 월드컵북로 47길 37(상암동)
- 시니어캐슬 클라시온 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5(녹번동)
- 정동상림원 서울특별시 중구 정동길 21-31(정동)
- 시니어스 분당타워 경기도 성남시 분당구 구미로 173번 길 47
- 정원 속궁전 경기도 성남시 분당구 불정로 112
- 더헤리티지 경기도 성남시 분당구 대왕판교로 155(금곡동)
- 광교아르데코 경기도 수원시 영통구 광교로 42번 길 80 (이의동)
- 광교두산위브 경기도 수원시 영통구 광교중앙로 55
- 블루밍 더클래식 경기도 하남대로 770(신장동)
- 옥성골든카운티 전라북도 완산구 중인 1길 136-20(중인동)
- 내장산 실버아파트 전라북도 정읍시 금붕 1길 190
- 서울시니어스 고창타워 전라북도 고창군 고창읍 석정 2로 140
- 스프링카운티자이 경기도 용인시 기흥구 동백죽전대로 333(중동)
- 노블레스타워 서울특별시 성북구 종암로 90(종암동)
- 서울특별시 성북구 종암로 18길 22
오피스텔을 소유한 경우 55세 기준 5억 시세일 경우 월단위로 54.8만 원을 받게 되므로 일반주택과는 10만 원 정도, 노인복지주택과는 6만 원 정도 덜 받게 됩니다.
결론적으로 전체 이용자 중에서 어떤 지급방식을 이용을 하고 있는지를 보면 쉽게 알 수 있는데요 아래 표를 기준으로 보면 지급방식별 선택에서는 종신지급방식이 선호 방식이고, 지급유형별 선택에서는 정액형-> 현재는 폐지된 전후후박형 순이었습니다.
🌈 주택연금 가입시기 늦추면 좋은 이유
가입 시기 늦출수록 수령액 많아지는 것이 사실로 알려져 있습니다.
1. 주택 가격에 변동이 없다고 가정할 경우, 가입 시기는 늦출수록 월 수령액이 높습니다.
2. 그리고 종신지급방식보다 확정기간 혼합방식의 월 수령액이 높으며 확정기간은 짧을수록 수령액이 높습니다.
3. 단 확정기간 방식은 선택한 기간 동안 연금을 받고 나면 더 이상 받을 수 없으므로 무조건 확정기간 방식이 더 낫다고 말하긴 어렵다고 보이는데요 선택한 기간이 끝나면 월 수령액만 없을 뿐 거주는 평생 보장이 되는 것은 또한 장점이 되겠습니다.
사실 국민연금만으로 노후 생활비를 모두 충당하기는 어렵습니다. 저의 경우도 수령을 하는 금액을 보니 160만 원 정도로 국민연금에서 알람을 보내주고 있는데요 집을 소유하고 있다면 주택연금 가입을 통해 더 필요한 생활비를 보충하는 방법도 있어서 유용하게 활용을 해보시기 바랍니다.
🌈 주택연금 vs 주택담보 대출 차이점, 주택연금 장점
1. 주택연금과 주택담보대출의 차이점
집을 담보로 대출을 일으키는 것은 유사하나, 은행에서 대출을 받게 되면, 은행에 매달 원금 및 이자를 상환해야 하므로 연금과 비교하기에는 어렵습니다.
주택연금도 대출의 한 형태이기 때문에, 대출에 따른 이자가 발생하는데요 주택담보대출의 경우 대출 총액에 대한 이자가 붙는 반면, 주택연금은 월마다 지급되는 연금과 연 보증료(0.75%)에 대한 이자만 발생하며, 주택연금에 대한 이자는 가입자가 사후에 집을 경매로 매도한 뒤 정산을 하게 됩니다.
주택담보대출의 금리 변동 등 시장 환경에 따라 원금 및 이자를 상환하기 어려운 상황이 발생할 수 있으며, 현재 거주하는 집에서 평생 거주하지 못한다는 차이가 있습니다.
주택연금에 붙는 대출이자는 약 2.5~3%이며, 1 금융권 주택담보대출은 4~5%이기 때문에 이자도 적게 발생하는 장점이 있습니다.
2. 주택연금의 장점 4가지
첫 번째 장점은 주택담보는 더 이상 내가 대출을 갚지 않고 내가 가지고 있는 주택을 담보로 대출금액을 연금처럼 받아서 사용하기 때문에 단점이라면 자녀들에게 물려줄 것이 추가로 다른 현금이나 부동산이 없는 경우는 자녀들에게 돌아갈 증여금액이 별로 남지 않게 된다라는 점에는 단점이 되겠지만 평생 자녀들을 위해서 살아온 부모님들이 좀 더 편하게 생활하고 여유롭게 살아갈 수 있다는 점에서는 큰 장점이 되겠습니다.
두 번째 장점은 주택연금으로 발생하는 대출원금은 매월 받는 연금과 보증료의 합을 기준으로 이자가 발생하기 때문에, 매우 적은 이자만 상환하면 됩니다.
만약 65세 가입자 기준 7억 원의 주택을 담보로 주택연금을 받게 될 경우를 가정해 보겠습니다. 이때 월 지급금은 179만 원, 보증료가 43만 원이며 이 둘을 합친 222만 원에 대한 이자만 발생을 하게 됩니다.
이자와 보증료는 매달 상환하는 것이 아니고 사후에 정산을 하게 되며 주택연금 가입자는 연금을 받는 기간 동안에는 이자를 상환하지 않기 때문에 대출금 금액 기준으로 매월 연금 지급을 받게 됩니다.
세 번째 장점은 주택연금 가입자가 사망 후에 해당 집을 경매로 판 뒤, 그동안 지급한 연금의 누적액과 대출이자 등을 모두 정산하고, 남는 금액이 있으면 법적 유가족에게 돌려가게 됩니다.
네 번째 장점은 집값보다 연금 지급 비용, 이자 비용 등이 더 많이 나오게 된다고 해도 가입자와 유가족에게 배상하라고 하지 않는 것도 주택연금의 장점입니다.
다섯 번째 주택담보대출을 했을 경우 목돈처럼 일시에 한도비율만큼 뽑아서 갚을 수 있다는 장점이 있습니다.
🌈주택연금 예상 수령액 조회방법 사이트
그럼 이제 주택연금 신청하는 사이트와 예상 금액을 조회해 볼 수 있는 사이트를 아래 정리합니다. 로그인을 하시면 한국주택공사에서 내가 받을 수 있는 주택연금을 확인이 가능합니다.
예상연금조회 | 가입안내 | 주택연금 | 한국주택금융공사
조회결과보기 연금지급방식, 최대인출한도(50%), 최대인출한도(90%), 최대인출한도(45%), 월지급금, 인출한도설정 금액,초기보증료로 구분하여 조회결과 테이블 정보 입니다. 연금지급방식 {{result.p
www.hf.go.kr
🌈주택연금 지급정지 사유 몇 가지
주택연금 지급정지 사유를 당하지 않으려면 아래 6가지를 조심을 해야 합니다.
첫째, 부부 모두 사망한 경우라도 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능 합니다.
둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우인데요 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우는 정지가 될 수 있습니다. 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정한 실거주 예외 인정사유로 공사의 승인을 받은 경우는 정지가 되지 않습니다.
셋째, 장기 미거주의 경우인데요 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우는 지급 정지가 되며 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외인정을 받을 수 있습니다.
넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우로 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등이 있을 경우 지급이 정지가 됩니다. 이 경우는 정말 안타까운 사유가 될 수 있으니 화재 관리도 필요해 보입니다.
소화기 유효기간 사용법 소화기 종류 가격대 (가정용 차량용 k급, ABC소화기, 스프레이, 투척용,
요즘 화재가 많이 나고 있습니다. 직장인으로 저는 회사도 작년에 큰 불이 나서 보상하느라 힘들었고 광명 쪽 매장은 물에 잠겨서 지하 기계실이 물이 잠겨서 몇 달 동안 장사를 못하고 다행히
volvodoc.com
다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용을 할 경우 정지가 되는데요 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분한 경우 주택연금 지급이 중지됩니다.
여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않을 경우 당연히 정지가 됩니다.
🌈연금 대상 주택이 재개발 재건축이 되는 경우
대상주택의 재개발/재건축이 되는 경우라도 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능해서 안심하시기 바랍니다. 한마디로 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.
재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보를 하기 때문인데요 하지만 단점으로는 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건축 조합등으로부터 제공되는 이주비대출을 받지 못하실 수 있다는 점이 있으니 꼭 참고 바랍니다.